界面新闻记者 |王婷婷

我国房地产行业迎来民营房企境外债融资的“破冰”时刻。

我国知名房企新城控股的母公司新城发展控股（股票代码：01030.HK）宣布，公司已成功发行3亿美元的高级无抵押债券，期限为3年，最终利率指导价为11.88%。

此次债券发行所得款项约为2.94亿美元，主要用于同步购买要约的资金支持，预计将在2025年6月26日完成发行。

业内人士普遍认为，新城控股作为近三年来首家重启资本市场融资的民营房企，此次成功发债标志着民营房企海外融资的突破，有助于提振市场对民营房企的信心，并有望激发更多优质房企重启海外融资，从而缓解行业流动性压力。

中指研究院企业研究总监刘水指出，只有具备强大实力和稳健发展基础的企业才能在国际市场上成功发债，新城控股的成功发债将为其他民营房企重启境外融资提供借鉴，有助于改善国际资本市场对中国民营房企的风险预期，增强行业信心。

新城控股在成功发行新债后，也面临着即将到期的旧债偿还问题。

6月12日，新城发展控股发布另一份公告，宣布将通过现金方式购买其尚未偿还的2025年到期4.45%优先票据，本金金额为3亿美元。

据界面新闻报道，新城控股今年合计还有6亿美元的境外债将到期，包括新城发展控股7月13日到期的3亿美元债和新城控股10月15日到期的3亿美元债，此次新债发行，正是为了覆盖即将到期的旧债。

在5月26日举行的新城控股2024年股东大会上，公司管理层针对融资和偿债问题回应了股东的关注。

对于是否将发行新的美元债，公司董事长王晓松表示，目前正试探市场水温，若境外投资者认可，公司会抓住合适机会尝试发行，否则将按计划推进偿债工作。“6亿美元的债券偿还工作，公司已经提前做好规划，正有序推进?！?/p>

此次美元债发行的成本较高，利率达到11.88%，比即将到期的美元债票据利率4.45%高出近两倍。

新城控股并非今年首家发行美元债的房企，今年2月18日，混合所有制房企绿城中国（股票代码：03900.HK）宣布计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，该票据将与2月13日公布的3.5亿美元原始票据构成同一系列，年利率为8.45%。

增发后，绿城中国的融资本金总额达到5亿美元，均将于2028年到期，其中新发行的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%，发行收益率为8.258%。

对比绿城中国发行美元债的利率，新城控股的价格显然更高。

刘水也认为，从融资成本来看，新城控股此次美元债询价区间为11%至13%，在当前环境下偏高，这既源于美元利率的高位运行及美联储的观望态度，也反映了在房地产行业复苏过程中，投资者对部分民营房企债券仍要求较高的风险溢价。

在他看来，民营房企未来的偿债安排仍存在不确定性，主要压力来自销售端——核心城市复苏进程中的其他城市仍面临压力，销售资金的回笼情况将直接影响偿债能力。

数据显示，今年1至5月，新城控股累计合同销售金额为88.36亿元，同比下降55.27%；累计合同销售面积为113.86万平方米，同比下降58.40%，仅5月份，新城控股实现合同销售金额约19.73亿元，同比下降51.90%，销售面积约为25.26万平方米，同比下降56.12%。

新城控股表示，公司有信心偿还高代价的美元债，6月12日上午，新城发展控股召开了面向机构投资者的电话会议。

新城发展控股董事会秘书张宛玲表示，公司偿债能力较强，2024年租金收入对利息的覆盖倍数为3.93倍，拥有未抵押商场25个，总价值190亿元，主要位于长三角地区，租金收入超过17亿元；已抵押商场规模达1025亿元，抵押率为43%。

“对于7月到期的美元债券偿付，我们已经做好了充分准备，即使不发新债，我们也拥有足够的自有资金来兑付。”新城控股董事会秘书李峰也表示。

至于“借新还旧”的原因，张宛玲认为，这是出于公司保留境内现金、维护融资渠道的考虑，是对今年到期6亿美元债券的整体解决方案。

总体而言，新城发展控股作为纯民营房企成功发行美元债，具有强烈的信号意义。

近年来，随着房地产行业的深度调整，民营房企的融资难度不断加大，境外债券发行规模也大幅缩减。

预计到2025年，房企融资仍将呈现收缩态势，数据显示，今年前4月，房企融资规模为1090亿元，同比下降34%，2月和4月的融资规模为过去一年中的最低和次低。

业内普遍认为，新城控股此次融资成功不仅为其自身补充了流动性，更重要的是打破了境外投资者对民营房企的观望态度，预计未来将有更多财务健康、运营稳健的房企重启境外融资。