界面新闻记者 |王婷婷

“今年的代建市场似乎比去年更为艰难?！?/p>

在经历了2021年至2023年的迅猛增长后，房地产代建行业在2024年迎来了新的挑战，随着越来越多的企业加入这一领域，行业规模增速放缓，企业格局也呈现出明显的分化，2025年，代建行业正面临着一场激烈的市场份额争夺战。

据克而瑞统计，2025年一季度代建新增规模TOP20企业的新增签约建筑面积同比仅增长6%，相比2024年同期的17%大幅下滑，显示出行业整体增速放缓的态势，2024年代建企业的新增建筑面积总量接近2.2亿平方米，同比增长约27%，但相比前三年增长速度明显放缓。

在增速放缓的背景下，由于竞争加剧、土地出让面积下降等因素，行业整体毛利率正在下滑，作为行业头部企业的代表，绿城管理在2024年虽然实现了收入增长，但净利润却同比下降17.7%，随着竞争者的加入，绿城管理的代建费用也在逐渐降低。

业内普遍认为，尽管行业短期内面临压力，但长期发展仍具有巨大潜力，旭辉建管总裁刘冰洋在接受界面新闻等媒体采访时表示，从数据来看，房地产行业总体销售额在下降，这意味着代建行业在整个房地产领域的渗透率实际上在上升。

更重要的是，打造“好房子”正成为代建行业突破困境、开拓新赛道的关键所在。

代建行业从“红海变蓝海”

“地产的尽头是代建?！?/p>

据克而瑞统计，2024年已有超过百家房企涉足代建业务，销售额百强房企中，进入代建领域的企业占比高达约80%，几乎所有的有意向、有能力的行业企业都加入了代建领域。

经过3年的快速扩张和激烈竞争，代建赛道逐渐走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段，代建增速放缓，行业从“红海”变为“蓝海”。

克而瑞研究认为，代建行业进入平稳发展期的主要原因有：宏观经济环境未有显著提升，市场信心与预期仍在缓慢修复；行业竞争加剧，代建企业拓展新项目的难度不断加大；与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。

在刘冰洋看来，代建行业已从“1.0”阶段进入了“2.0”阶段。“1.0”阶段是随着行业的高歌猛进，几乎所有企业都认为做房地产都是正确的；但到了“2.0”阶段，随着市场调整，许多房企主动或被动地进入了代建领域。

更多的参与者进入代建行业，竞争自然越来越激烈，刘冰洋认为，行业目前面临的更多问题是，对于一家代建企业而言，操盘难度在增加，对其破题的能力、服务的能力以及价值兑现能力的要求越来越高。

代建行业仍然处于早期阶段，没有一个非常明确的评价标准，没有明确的市场准则，都在摸索。

“其实现在很多甲方/委托方以及业主方都在探索，政府相关部门也在摸索，包括像房协成立的代建分会，也在整合资源摸索，到底这个行业该怎么定义，怎么评价，包括用怎样的方式取费是合理的等，都会逐步完善?！?/p>

刘冰洋指出，房地产行业依然还处于调整阵痛期，所以操盘难度在变大，委托方入市意愿也受到影响，再加之过去2-3年，代建行业高歌猛进，无论是小民营开发商还是城投企业，在市场较困难且自己还不具备开发能力的情况下，选择代建。

“但在这期间，很多项目可能并没有实现当初的预期，这也会影响潜在委托方入市意愿，增加了担忧。”

行业从“蓝海”变成“红海”，并不意味着没有机会，在刘冰洋看来，代建行业依然有很大的市场容量空间，只是可能参与的主体会越来越多，随着代建的渗透率提升，每家代建企业在行业的市场份额也会出现很大分化。

旭辉建管从关注签约量到重视签约质量，刘冰洋表示，“经过前期的孵化和培育，旭辉建管的签约量和在管面积有了一定市场规模，因此从去年下半年开始做了一些经营逻辑上的调整，从原来想要一定的市场规模、保留住优秀团队，到现在更关注签约质量?！?/p>

签约质量体现在两个方面，一是净代建费，当行业普遍面临利润下降的情况下，旭辉建管的毛利有所提高；从项目启动率来说，今年新签项目基本能够如约按时启动，其实也是对项目筛选和甄别的标准要求更高。

2025年代建行业进入低增长阶段，刘冰洋认为，企业要想在这个行业长期发展，至少要满足五个因素。

品牌，品牌意味着在甲方心目中的形象，如何做出来，都是一点一滴兑现，不断通过服务来展现出来，第二是能力，代建行业需要多元化解题能力，包括住宅开发、商办、场馆、长租公寓、养老，以及AMC金融类等。

第三点是团队，团队的文化，团队服务的意识在委托方心目中很重要；还有关系，要在一个地区发展，必须构建各类、各层次的关系，才能够触达到项目和客户；最后是资源，多维度的如供应链资源、一些财投、金融机构等。

“好房子”成代建行业破局关键

随着房地产市场从增量时代转向存量时代，消费者对住房品质的要求日益提升，从“住有所居”向“住有优居”转变。

“好房子”开始成为房地产行业破局的关键，今年3月，《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”建设定下底线要求。

6月13日，国务院常务会议再提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

不仅是头部品牌房企对“好房子”标准建设集体发力，代建企业也正试图通过“好房子”重构行业商业逻辑。

市场早已不缺房子，但缺少“好房子”。

刘冰洋告诉界面新闻，类似第四代住宅及其他一些创新的“好房子”产品能够带动市场已经形成共识，各个地方的主管部门对此持开放心态，积极研究产品研发和规划审批，企业与相关部门协同研究，这为行业带来了新机遇。

“好房子一定会有好的去化，我觉得这个是成正比的?！?#21016;冰洋认为，目前全国很多城市都面临市场挑战，如果一个地区的市场没有需求，那么建再好的房子也卖不掉，因此要做市场判断，要在有需求的地区研发好房子。

在苏州市场，四代宅、低密洋房等产品的成交表现也明显优于普通楼盘，“好房子”的市场需求潜力较大。

比如位于苏州相城区的蠡棠森屿，今年4月首开就售出6.3亿元，均价3.3万元/平方米，克而瑞统计数据显示，该项目位居今年5月苏州改善项目销售金额、套数、面积三项榜首。

在刘冰洋看来，四代宅不仅是一种产品形式、生活方式，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路，当委托方高价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时，四代宅可以通过产品价值升级，有效助力项目实现盈利目标。

政策端对于“好房子”的支持力度也在不断增大，此前，在苏州发布的《关于改善提升住宅品质的若干指标优化政策》中，特别提到优化住宅阳台等半开敞空间的容积率计算规则，允许多层以上住宅每户设置空中庭院，面积不计入容积率。

对于代建企业而言，还要根据不同的地域，针对性制定好房子的标准，刘冰洋向界面新闻表示，“卖3万元/平方米的好房子和卖1万元/平方米的好房子，它的标准是不一样的，要因地制宜。”也就是不同地区、不同面积、不同价位都可以有不同的“好房子”。

据了解，目前旭辉建管的第四代住宅项目已经在6个城市落地，后期旭辉建管也将发布自己的“好房子”标准，包括新的工艺、新的材料、新的技术，同时在在管项目中落地。

随着全国推广“好房子”建设，越来越多的代建企业精准把握市场需求，在产品设计、施工质量、配套设施等方面下足功夫，开始