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安康市白河縣、黔南長(zhǎng)順縣、南陽(yáng)市桐柏縣、寧夏吳忠市同心縣、忻州市靜樂(lè)縣、佳木斯市撫遠(yuǎn)市、錦州市太和區(qū)、湛江市徐聞縣、樂(lè)山市井研縣
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廣西梧州市藤縣、廣西百色市右江區(qū)、廣西南寧市興寧區(qū)、金華市武義縣、駐馬店市上蔡縣、南平市松溪縣、寶雞市金臺(tái)區(qū)、延安市富縣、常州市天寧區(qū)
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自貢市沿灘區(qū)、白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)、天津市河西區(qū)、武漢市洪山區(qū)、哈爾濱市道里區(qū)、澄邁縣大豐鎮(zhèn)
永州市零陵區(qū)、宿遷市宿豫區(qū)、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、重慶市酉陽(yáng)縣、蘭州市安寧區(qū)、江門(mén)市鶴山市、樂(lè)東黎族自治縣大安鎮(zhèn)
內(nèi)蒙古呼和浩特市玉泉區(qū)、南通市海門(mén)區(qū)、漢中市漢臺(tái)區(qū)、黃南同仁市、濟(jì)南市濟(jì)陽(yáng)區(qū)、廣州市增城區(qū)、萍鄉(xiāng)市蓮花縣
南平市順昌縣、駐馬店市確山縣、遵義市赤水市、無(wú)錫市濱湖區(qū)、長(zhǎng)沙市望城區(qū)、濟(jì)寧市鄒城市、十堰市竹溪縣、懷化市辰溪縣、衡陽(yáng)市珠暉區(qū)、咸陽(yáng)市武功縣
杭州市臨安區(qū)、新鄉(xiāng)市封丘縣、蘇州市姑蘇區(qū)、萬(wàn)寧市龍滾鎮(zhèn)、撫州市崇仁縣
嘉興市南湖區(qū)、南充市西充縣、駐馬店市上蔡縣、玉溪市新平彝族傣族自治縣、亳州市利辛縣、合肥市肥東縣、湘西州古丈縣、眉山市洪雅縣
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昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、安順市西秀區(qū)、太原市晉源區(qū)、東方市江邊鄉(xiāng)、上饒市余干縣、泉州市晉江市、懷化市鶴城區(qū)
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甘孜道孚縣、大同市渾源縣、紅河彌勒市、保山市昌寧縣、紅河建水縣
巴中市通江縣、安康市嵐皋縣、涼山昭覺(jué)縣、襄陽(yáng)市保康縣、麗水市慶元縣、揭陽(yáng)市榕城區(qū)、上饒市信州區(qū)、昆明市祿勸彝族苗族自治縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗
汕頭市濠江區(qū)、甘孜雅江縣、中山市中山港街道、麗江市寧蒗彝族自治縣、重慶市墊江縣
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開(kāi)封市順河回族區(qū)、梅州市興寧市、沈陽(yáng)市渾南區(qū)、懷化市靖州苗族侗族自治縣、普洱市瀾滄拉祜族自治縣、巴中市平昌縣
鶴崗市向陽(yáng)區(qū)、西安市藍(lán)田縣、紅河瀘西縣、定安縣龍門(mén)鎮(zhèn)、?？谑协偵絽^(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、臨汾市吉縣、武漢市青山區(qū)、嘉興市嘉善縣
宜昌市遠(yuǎn)安縣、昭通市威信縣、撫順市東洲區(qū)、福州市平潭縣、阿壩藏族羌族自治州松潘縣、萬(wàn)寧市龍滾鎮(zhèn)、廣安市鄰水縣、淄博市沂源縣
杭州市富陽(yáng)區(qū)、湛江市霞山區(qū)、棗莊市嶧城區(qū)、合肥市瑤海區(qū)、綿陽(yáng)市平武縣
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襄陽(yáng)市樊城區(qū)、涼山冕寧縣、岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)、涼山德昌縣、天津市東麗區(qū)
白沙黎族自治縣阜龍鄉(xiāng)、上饒市玉山縣、南充市順慶區(qū)、達(dá)州市宣漢縣、雞西市雞冠區(qū)、安順市西秀區(qū)、九江市廬山市、延邊汪清縣、天津市西青區(qū)
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永州市雙牌縣、永州市東安縣、紅河紅河縣、清遠(yuǎn)市連州市、合肥市廬陽(yáng)區(qū)、咸寧市咸安區(qū)、寧德市福鼎市、嘉興市秀洲區(qū)、南京市六合區(qū)
玉溪市易門(mén)縣、重慶市彭水苗族土家族自治縣、樂(lè)東黎族自治縣九所鎮(zhèn)、湛江市赤坎區(qū)、鐵嶺市調(diào)兵山市、佳木斯市樺南縣、定安縣嶺口鎮(zhèn)、南陽(yáng)市宛城區(qū)
白沙黎族自治縣元門(mén)鄉(xiāng)、滁州市來(lái)安縣、通化市集安市、臺(tái)州市天臺(tái)縣、大連市甘井子區(qū)、綿陽(yáng)市涪城區(qū)、南平市順昌縣、長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)
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民營(yíng)房企重返土拍市場(chǎng)，多家“黑馬”競(jìng)逐熱點(diǎn)城市核心地塊|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
近期，國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)迎來(lái)一波熱度回升。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《1—5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，今年前5月TOP100房企拿地總額達(dá)到4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅較上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)的總體升溫主要受到核心城市市場(chǎng)提振。今年前4月，22個(gè)重點(diǎn)城市土地成交月度平均溢價(jià)率均在20%左右。并且在5月份，這一趨勢(shì)得到延續(xù)，杭州、上海、成都等城市核心區(qū)拍出的高溢價(jià)地塊顯著增加市場(chǎng)信心。
近3年TOP100房企累計(jì)拿地總額及同比??圖片來(lái)源：中指研究院此外，值得關(guān)注的是，在一些核心城市的土地市場(chǎng)，部分沉寂許久的民營(yíng)房企正在重新活躍起來(lái)，頻頻現(xiàn)身土拍現(xiàn)場(chǎng)，尋求優(yōu)質(zhì)地塊的布局機(jī)會(huì)，為行業(yè)注入了一股新活力。
“黑馬”涌現(xiàn)
在成都5月23日的土拍中，3宗涉宅用地總成交金額達(dá)10.11億元，其中多家民企參與競(jìng)拍，四川邦泰集團(tuán)作為本地深耕的“新銳”民企，成功競(jìng)得地塊。
邦泰集團(tuán)不僅進(jìn)入全國(guó)拿地金額前二十榜單，還在成都拿地金額中躋身前十，反映出其對(duì)核心城市的戰(zhàn)略聚焦。
類似情況在長(zhǎng)沙也在上演。5月份，長(zhǎng)沙多宗住宅用地被民企拿下，如偉星房產(chǎn)等中小型房企憑借較低負(fù)債和充裕流動(dòng)性，積極補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。偉星房產(chǎn)在近年來(lái)的土拍中表現(xiàn)低調(diào)，但2025年卻突然活躍，成為長(zhǎng)沙市場(chǎng)的“黑馬”之一。
5月部分民營(yíng)房企拿地情況 圖片來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院廣州市場(chǎng)則更是民企回歸的縮影。
5月30日，廣州土拍出讓的番禺廣場(chǎng)地塊，由廣州番禺置業(yè)拿下；而廣州番禺區(qū)鐘村街市廣路的4宗住宅地塊，則由民營(yíng)房企敏捷集團(tuán)旗下的廣州璟恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以33.2億元全部收入囊中，平均成交樓面價(jià)達(dá)14081元/平方米。
杭州市場(chǎng)同樣熱鬧。濱江集團(tuán)作為頭部民營(yíng)房企，在杭州今年前五個(gè)月拿地金額中位列第一，拿地總額進(jìn)入全國(guó)前十。
同時(shí)，興耀房產(chǎn)集團(tuán)也在杭州增加了土地儲(chǔ)備，進(jìn)入本地拿地金額前十，顯示出民企對(duì)深耕城市的持續(xù)投入。今年3月，興耀房產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)，拿下了杭州錢(qián)塘區(qū)下沙單元地塊，成交樓面價(jià)20472元/平方米，溢價(jià)率24.07%。
除了這些“老面孔”外，一些新成立或?qū)Ｗ^(qū)域性的小型民營(yíng)房企也在慢慢嶄露頭角，成為城市“新貴”。
例如，5月12日以2.19億拿下浙江溫州甌海區(qū)宅地的華璽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于今年1月份剛剛成立；5月23日以2.55億拿下福州長(zhǎng)樂(lè)區(qū)地塊的本地房企合達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資本也只有100萬(wàn)。
時(shí)機(jī)成熟
從拿地背景來(lái)看，當(dāng)下民營(yíng)房企敢于重返土拍市場(chǎng)并非偶然。
首先在政策端，自去年9月末中央定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，各地不斷推出降低存量房貸利率、城中村改造等房地產(chǎn)利好政策，有效的緩解了行業(yè)下行壓力，降低了民企融資與拿地的門(mén)檻。
進(jìn)入2025年以后，新房銷售端出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，尤其核心城市的改善型需求釋放，提振了房企預(yù)期。
例如，敏捷集團(tuán)在廣州拿的四塊地，正是基于周邊區(qū)域居住氛圍成熟、銷售前景樂(lè)觀的判斷，政策端的利好也增強(qiáng)了信心。
其次，民企自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是關(guān)鍵內(nèi)因。
2024年，百?gòu)?qiáng)民企拿地金額占比降至17.6%，同比下降10.8%；在行業(yè)的洗牌中，許多企業(yè)被迫退出市場(chǎng)，但留下來(lái)的幸存者通過(guò)精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)和聚焦核心，積累了現(xiàn)金儲(chǔ)備。
再加上優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加顯著提升了民營(yíng)房企的參與意愿。2025年以來(lái)，各地政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊，土拍市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”地塊。
此外，融資環(huán)境對(duì)優(yōu)質(zhì)主體的邊際改善提供了支撐。
盡管當(dāng)前民營(yíng)房企融資整體仍具挑戰(zhàn)性，但對(duì)于部分財(cái)務(wù)相對(duì)健康、成功渡過(guò)調(diào)整期的頭部或區(qū)域深耕型民企，融資渠道正顯現(xiàn)一絲曙光，這也使得它們有了一定能力在土地市場(chǎng)低位時(shí)進(jìn)行“補(bǔ)倉(cāng)”，抓住市場(chǎng)窗口期。
再者，拿地策略的轉(zhuǎn)變也降低了風(fēng)險(xiǎn)。
觀察當(dāng)下重返土拍市場(chǎng)的民企，拿地行為整體以“補(bǔ)倉(cāng)”為主，而非大規(guī)模的土儲(chǔ)補(bǔ)充，多數(shù)民營(yíng)房企選擇自身熟悉的板塊布局，如敏捷集團(tuán)聚焦廣州、邦泰集團(tuán)深耕成都，這種“精耕細(xì)作”的策略相比以往高周轉(zhuǎn)時(shí)期的激進(jìn)拿地，顯得更加謹(jǐn)慎和理性。
保持分化
盡管民營(yíng)房企重返土地市場(chǎng)，但行業(yè)整體仍呈現(xiàn)顯著分化趨勢(shì)。央國(guó)企繼續(xù)占據(jù)拿地主導(dǎo)地位，民企占比雖有所回升但絕對(duì)份額仍相對(duì)較小，且市場(chǎng)熱度集中于核心城市。
拿地企業(yè)方面，央國(guó)企仍為主角。中指研究院報(bào)告顯示，1-5月拿地金額TOP10房企中，央國(guó)企占據(jù)8席。但部分民企也加強(qiáng)了投資強(qiáng)度，如濱江集團(tuán)拿地金額位居前10，邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)等也進(jìn)入拿地金額前20榜單。
從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展以728億元新增貨值占據(jù)榜單第一，綠城中國(guó)以723億元新增貨值位列第二，中國(guó)金茂新增貨值規(guī)模為603億元，位列第三。
具體城市來(lái)看，央國(guó)企的“托底”作用明顯。
北京、深圳、廣州等一線城市，央國(guó)企拿地占比均在八成左右；杭州、成都等熱點(diǎn)城市，盡管民企如濱江集團(tuán)活躍，但華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)央企仍為拿地主力。
另外，在部分民企重返土拍市場(chǎng)的背后，仍有超6成的銷售百?gòu)?qiáng)拿地基本停滯。在銷售端現(xiàn)金流沒(méi)有得到持續(xù)改善的背景下，多數(shù)房企的拿地態(tài)度依舊十分謹(jǐn)慎。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.27，較去年年末提升0.1，投資高度集中在頭部企業(yè)，銷售TOP10拿地銷售比0.38，個(gè)別頭部房企如中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、象嶼地產(chǎn)拿地銷售比遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)水平。
而企業(yè)的投資也多聚焦核心城市或自身深耕區(qū)域，頭部的國(guó)央企持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，中小民企則觀望居多。
市場(chǎng)熱度的分化也加劇了這一現(xiàn)象。
一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率居高不下。5月29日，杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價(jià)率40.33%；5月23日，成都郫都區(qū)地塊溢價(jià)59.34%成交。
另一方面，非核心城市土地市場(chǎng)仍顯低迷，一些三四線城市的部分地塊因去化緩慢或庫(kù)存積壓最終走向流拍。
這種分化既是行業(yè)調(diào)整的產(chǎn)物，也是未來(lái)復(fù)蘇的起點(diǎn)。隨著更多民營(yíng)房企回歸土地市場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也將進(jìn)一步改善。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月3日，6月重點(diǎn)城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州、北京起始價(jià)均超過(guò)百億元，核心地塊土拍熱度有望延續(xù)，而核心城市或優(yōu)質(zhì)板塊之外的土拍或將保持平淡。
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